Pourquoi choisir une résidence senior ?

Publié le 27 juin 2014

Alors que la part de senior en France va en se développant et doublera dans une vingtaine d’années, la « classique » maison de retraite à tendance à moins intéresser les retraités. En effet, un concept venu des Etats-Unis fait fureur dans l’hexagone : les résidences séniors. Mais kesaco, ces appartements ou maisons sécurisées réservés aux personnes autonomes qui ont tout pour séduire ? Leur but premier est de se sentir vivre au sein d’un convivial village avec des services variés à disposition selon ses besoins et son budget. Mais pourquoi opter pour la résidence sénior ?

Des lieux de vie unique partout en France

Principalement installée en bord de mer, vous pourrez cependant opter pour une résidence près de chez vous ou de votre famille dans les terres (région parisienne et centre). Conçu sous la forme d’un pittoresque hameau (fontaines, jardin fleuri, allées…), avec son restaurant et à proximité des commerces/transport, vous pourrez y circuler librement. Des installations supplémentaires peuvent être disponibles selon la résidence telles une piscine chauffée, un boulodrome, une bibliothèque, ou encore une salle de sport…

De multiples services près de chez soi

Un service de gardiennage, une assistance 24h sur 24h, et les services de base (accueil, médical, ménage…) sont d’offices présents dans l’ensemble des résidences. Mais on trouve aussi des services supplémentaires pour se divertir et faire de nouvelles rencontres (aquagym, yoga, jeux de société…) sous la direction de professionnels agréés. Tout pour que vous ne manquiez de rien et que vous vous sentiez en sérénité.

Des tarifs devenus accessibles

Alors qu’il y a encore quelques années, ce type de logement était réservé à une clientèle dite « aisée », la donne a changé avec l’arrivée d’importants acteurs (tel Domitys ou les Sénioriales) qui ont su démocratiser le marché avec une large gamme de prix en fonction du budget de chacun (entre 600 à 2000€ mensuel de loyer ou à partir de 90 000€ à l’achat).

Un investissement fiable

Si vous souhaitez un placement sur le long terme, de nombreux gestionnaires proposent des offres déductibles de certains avantages fiscaux.

Comment choisir le gestionnaire ?

Publié le 27 juin 2014

Lorsqu’on réfléchit à l’idée d’investir dans des appartements locatifs telle des résidences seniors, mieux vaut savoir où l’on va en se faisant accompagner par un gestionnaire de qualité. En effet de nombreux opérateurs travaillent dans ce marché émergent, et ils n’ont pas tous les mêmes aptitudes. Que vérifier pour choisir le meilleur promoteur ?

La taille du portefeuille et la localisation des biens

Le gestionnaire propose au sein de son catalogue un certain nombre de résidence, très variable (de quelques unes à près de 100). Il est recommandé de choisir un administrateur qui propose un large choix à moins que vous ayez une idée très précise de ce que vous souhaitez. Certains ont tendance à se spécialiser dans les biens en bord de mer ou à la campagne pendant que d’autre optent plutôt pour des habitations en milieu urbain, élément qui peut clairement faire la différence.

L’expérience du gestionnaire

Vérifier l’année de création de la structure car l’ancienneté est un gage de qualité dans ce milieu. Un opérateur ayant pignon sur rue et conseillé par des proches sera évidemment plus rassurant. De même faire partie d’un grand groupe et un taux de remplissage important de ses locaux sont des signes qui ne trompent pas.

L’importance des services voisins

Votre bien se louera plus aisément s’il est à proximité des commerces et que le village propose un éventail de services supplémentaires qui intéressera fortement vos futurs locataires. En effet, différentes études démontrent que les seniors sont devenus particulièrement friands d’activités ludiques et originales. Vérifiez si le gestionnaire pense à développer cet attrait là.

Etudier attentivement la proposition de l’administrateur

Analysez chaque détail du bail quitte à demander l’avis d’amis ou spécialistes du secteur, en effet les baux diffèrent selon les gestionnaires. Les conditions de bail telles sa durée, la prise en compte (ou non) des charges d’entretien et de réparation, la présence d’une assurance de rentabilité locative sont essentielles.  Ne pas oublier aussi de vérifier si l’indexation des loyers (clause permettant son augmentation chaque année) est plafonnée.

Nos conseils pour bien investir

Publié le 1 juil 2014

Comme pour n’importe quel investissement, il est essentiel de bien se renseigner avant de franchir le pas. Le choix de la société de gestion et de la résidence senior mais aussi l’analyse du bail commercial sont les points à ne pas manquer. Zoom sur ce qu’il ne faut pas oublier avant de se lancer :

Le choix du gestionnaire

Soyez sûr qu’il connaisse les besoins de la clientèle senior. Le fait qu’il soit reconnu dans le domaine (même si le marché est jeune), avec un bon catalogue à la gestion saine, sont des éléments décisifs. N’hésitez pas à en rencontrer plusieurs, il est important que vous soyez en confiance.

Le choix de la résidence senior

Vérifiez l’attractivité du lieu. Optez pour une résidence implantée dans des moyennes ou grandes villes et si possible en bord de mer plutôt que dans un village en province. En effet, le taux d’occupation devrait y être plus élevé et faciliter votre retour sur investissement.

Il est aussi essentiel que l’emplacement de la résidence soit près des commerces et des transports afin de faciliter vos déplacements ou ceux des locataires.

Négocier le juste prix : les seniors sont des actifs qui ont tendance à changer leur fusil d’épaule si au bout de quelques années le bien ne leur plaît plus. Il est donc important d’acheter le prix à son prix hypothécaire (valeur du marché) en comparant les différentes offres pour pouvoir le revendre sans trop de perte en cas de besoin. En effet, certains opérateurs peu scrupuleux profitent de la méconnaissance des seniors pour leur proposer des opérations surcotées.

Le bail commercial

Etudiez précautionneusement ce contrat clé de votre investissement : la durée du bail et ses différentes clauses mais aussi la répartition des charges ainsi que l’indexation du loyer.

Les avantages fiscaux

Prenez bien en compte les différents avantages fiscaux susceptibles d’alléger la note. L’Etat a mis en place certains dispositifs comme la récupération de la TVA ou différentes réductions d’impôt et charges en fonction des cas.

Quelques questions à se poser sur la résidence avant de signer :

  • A quels avantages fiscaux aurais-je droit ?
  • Mon gestionnaire de bien me paraît-il fiable ?
  • Clientèle de la résidence (propriétaires occupants ou investisseurs) : type d’attrait
  • Quel est le taux d’occupation de la résidence ? (facilité pour trouver un locataire)
  • Les services proposés à proximité ? (attractivité pour les futurs locataires)
  • Est-ce que tout me paraît clair dans le bail ?

Comment fonctionne le bail commercial ?

Publié le 1 juil 2014

C’est décidé, vous avez enfin choisi d’investir dans une résidence senior, vous avez sélectionné votre gestionnaire, le bien et maintenant voici venu la fameuse signature des baux. Le bail commercial est la clé de voute de votre placement. En effet, contrairement à un bail classique, c’est le gestionnaire qui vous rémunérera  et pas directement le locataire. Cette différence demande une vigilance particulière sur plusieurs points du contrat que nous allons voir ensemble.

A savoir : le bail commercial est régi juridiquement par le Code Civil pour les règles générales et par le Code du Commerce pour la partie propriété, en le signant vous devenez propriétaire-bailleur.

Sa durée et son renouvellement

Surnommé 3/6/9, le bail commercial est d’une durée de 9 à 12 ans renouvelable par tacite reconduction. Tous les 3 ans, vous pouvez décider de quitter le projet ce qui peut générer un litige avec l’exploitant. Pour éviter ce type de désagrément, vérifier qu’une clause confirme cette possibilité.

Soyez aussi vigilant lors du renouvellement du contrat, le gestionnaire peut être en mesure de baisser les loyers et si vous refusez le renouvellement, il peut vous demander le versement d’une importante indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (jusqu’à plusieurs années de loyers).

La répartition des charges

Une clause du bail se rapportera toujours à la répartition des charges entre l’exploitant et vous. Généralement, vous aurez à payer la taxe foncière, les frais de comptabilité, l’assurance copropriété ainsi que les honoraires du syndic. Les articles 605 (réparation et entretien classique type changement de porte) et 606 (importantes réparations comme un ravalement de façade) du Code Civil sont souvent mentionnés et sans précision contraire, doivent être supportés par le gestionnaire dans le cadre d’une résidence senior. Cependant, veillez à obtenir la confirmation de la prise en charge par le gestionnaire dans les cas d’une remise aux normes ou d’imposants travaux.

L’indexation des loyers

Chaque année, le loyer initial (donc votre revenu) peut évoluer. Certains gestionnaires ont tendance à émettre des objectifs trop optimistes qui s’avèrent finalement impossible à atteindre. L’émission d’une clause stipulant une révision annuelle à taux fixe basée sur le niveau des prix peut être une solution (indice des loyers commerciaux ou du coût de la construction publiée par l’INSEE) plus réaliste qu’en fonction d’un pourcentage fixe.

Enfin, n’hésitez pas à vérifier la solvabilité de l’exploitant en consultant les sites dédiés ainsi que les diverses garanties de l’administrateur.

 

Les avantages fiscaux

Publié le 1 juil 2014

Les résidences seniors qui se développent récemment en France, n’attirent pas que par leur style de vie et leur flexibilité. En effet, de nombreuses personnes y voient aussi un bon investissement dans un marché où les relocations et reventes de logements sont assez rapides chez les opérateurs de qualité. On vous explique les avantages des différents dispositifs.

Récupération de la TVA (19,6%)

Première bonne surprise, selon le Code général des impôts vous pouvez récupérer l’ensemble de la TVA sur le prix d’achat de votre bien si la résidence propose 3 des 4 services suivants : « petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison et réception de la clientèle (accueil) ».

Des loyers réguliers et sécurisés

Vous touchez des loyers réguliers et garantis par un locataire unique : le gestionnaire de la résidence. Ces loyers sont nets de charges (hors taxe foncière et charges de copropriété). Vos loyers sont aussi indexés soit selon l’Indice de Référence des Loyers ou l’Indice du Coût de la Construction.

Deux possibilités pour des avantages diverses

  Dispositif Censi-Bouvard LMNP (statut Loueur Meublé Non Professionnel)
Présentation Consiste à acquérir un lot dans une résidence locative (pour étudiants, seniors…) et le confier à un exploitant via un bail industriel et commercial de 9 ans minimum. Permet de se constituer un patrimoine immobilier en amortissant au départ la totalité des biens puis en bénéficiant d’imposition douce sur les recettes locatives.
Conditions En cas de location meublée d’une résidence de tourisme neuve ou réhabilitée Le logement doit être loué meublé et les revenus classifiés en BIC (Bénéfices Industriels  et Commerciaux)
Avantages - Réduction d’impôt de 11% du montant de l’investissement sur 9 ans dans la limite de 300 000€
- Récupération de la TVA quel que soit les services de votre résidence si conservation du bien pendant 20 ans
- Déduction des charges (intérêts d’emprunt et taxe foncière), en reportant les déficits générés sur 10 ans
- Amortissement sur 30 ans pour l’immobilier et sur 5 à 10 ans pour la valeur des meubles
- Lors de la revente, le second acquéreur peut à son tour amortir la valeur de son acquisition.
Inconvénients - Impossibilité de céder le bien pendant 9 ans sous peine de devoir rembourser l’avantage fiscal perçu
- La réduction d’impôt ne se transmet pas au nouveau propriétaire, ce qui altère la rentabilité de l’opération

 

- La valeur de l’investissement est en fonction de l’évolution des taux d’intérêts et de la qualité de l’exploitant
- Risque de double imposition en cas de décès ou de donation de l’immeuble loué
Plutôt pour Individu à la tranche d’imposition faible et/ou souhaitant investir sur du court terme Haute tranche d’imposition et/ou souhaite garder le bien sur une longue période