Investir dans une résidence de tourisme

Publié le 27 oct 2014

Investir dans une résidence de tourisme permet, en plus de la rentabilité, de profiter soi-même du lieu de vacances. Attention tout de même aux exploitants peu scrupuleux.

Pour qui ?

Compte tenu de la réduction d’impôt qu’offre l’investissement dans une résidence de tourisme, mieux vaut avoir suffisamment de revenus pour qu’il soit vraiment intéressant. 

Dans ce type d’investissement, la gestion locative est obligatoirement assurée par un exploitant, ce qui est plus confortable lorsque l’on prend de l’âge. L’investissement dans une résidence de tourisme est donc tout à fait envisageable jusqu’à 75 ans. Cela dit, ne pas gérer soi-même la location n’exclut pas tous les soucis, il peut parfois y avoir des discordances avec l’exploitant.

Quels sont les avantages ?

Un investissement dans une résidence de tourisme offre une réduction fiscale durant 9 ans, représentant 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300 000 € maximum). Pour en bénéficier, il faut investir dans une résidence neuve puis louer le logement, avec un bail commercial, à un exploitant qui se chargera de la gestion locative auprès de vacanciers.

Le bien doit être loué a plein temps durant une période de 9 ans minimum.

L’investisseur bénéficie des avantages fiscaux des loueurs en meublé non professionnels et la TVA lui est remboursée.

Le loyer est garanti dès le départ, le bien est donc rapidement rentable.

Autre avantage, l’investisseur peut profiter de quelques semaines dans la résidence ou, éventuellement, les échanger contre des semaines dans une autre résidence. Mais il ne faut pas oublier que ces semaines sans locataires réduisent la rentabilité du bien.

Quels sont les inconvénients ?

Les principaux risques lors d’un investissement dans une résidence de tourisme sont les problèmes liés à l’exploitant. Si ce dernier n’arrive pas à louer les logements, il peut demander aux propriétaires de revoir leurs loyers à la baisse. Et s’il fait faillite, les propriétaires doivent se plier aux conditions du nouvel exploitant.

Après plusieurs années, l’exploitant peut imposer aux propriétaires des travaux de rénovation, parfois très onéreux.

Investir dans un logement ancien

Publié le 27 oct 2014

Les logements anciens sont nombreux sur le marché, ce qui laisse aux investisseurs la possibilité de trouver un bien qui correspond parfaitement à leurs attentes. Mais attention toutefois à bien comparer les offres.

Pour qui ?

Plus l’investisseur est âgé plus il lui est difficile d’obtenir un prêt, notamment au niveau de l’assurance qui devient plus coûteuse. Cela dit, il reste tout de même envisageable d’investir dans l’ancien jusqu’à 75 ans. 

Dans tous les cas, il est impératif de visiter plusieurs logements avant de se lancer dans un achat, pour avoir une vision globale du marché.

Quels sont les avantages ?

Le principal avantage d’un investissement dans l’ancien et le vaste choix qu’il offre.

L’investisseur peut opter pour un logement bon marché offrant une bonne rentabilité (de 6 à 8 % brut) ou préférer un bien de qualité, au rendement plus faible (de 3 à 4 %) mais dont le capital est assuré sur le long terme.

D’autre part, l’ancien est souvent doté d’un cachet lié à son architecture, ce qui est rarement le cas du neuf.

Quels sont les inconvénients ?

Aujourd’hui, les prix du marché immobilier sont relativement élevés. Un investissement initial important rend donc la rentabilité moins intéressante. Cette dernière est d’autant plus réduite si la location du logement est gérée par un professionnel.

Dans l’ancien, il faut aussi prendre en compte l’éventualité d’importants travaux, parfois onéreux, quelque temps après l’achat.

Investir dans un logement neuf

Publié le 27 oct 2014

Un investissement dans le neuf, c’est la garantie d’un logement aux normes et dont la surface est parfaitement optimisée. Il offre également un avantage fiscal grâce au dispositif Duflot.

Pour qui ?

Investir dans un logement neuf permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le revenu imposable étant généralement plus élevé avant la retraite qu’après, il est conseillé d’investir dans le neuf aux alentours de 50-60 ans.

D’autre part, il est plus facile d’obtenir un prêt dans cette tranche d’âge que plus tard.

Enfin, le logement neuf peut être dans un premier temps destiné à la location et, au moment de la retraite, devenir le logement principal ou secondaire de l’investisseur.

Quels sont les avantages ?

Lors d’un investissement dans le neuf, on a la garantie de ne pas avoir de frais, durant plusieurs années, liés à des travaux de rénovation ou d’amélioration tels qu’un ravalement de façade.

Aussi, un logement neuf répondra aux dernières exigences de performance énergétique et sa surface sera optimisée au niveau de l’agencement et de la mise en place d’espaces de rangement. Ces éléments sont d’excellents atouts lors de la location ou en cas de revente.

Enfin, un investissement immobilier locatif dans le neuf permet de bénéficier d’une réduction d’impôt grâce au dispositif Duflot.

Quels sont les inconvénients ?

Un investissement dans le neuf et généralement plus onéreux qu’un investissement dans l’ancien. La réduction d’impôt permet de réduire le coût mais n’offre pas pour autant une rentabilité équivalente.

Il y a relativement peu de logements neufs sur le marché, il faut donc la plupart du temps acheter sur plan ce qui implique une attente d’un à deux ans avant de toucher un loyer et de bénéficier de la réduction fiscale.

Un achat sur plan peut parfois révéler de mauvaises surprises liées à la construction (problèmes de fuites, mauvaises finitions, malfaçons...) qui sont contraignantes pour le propriétaire comme pour le locataire.

Ces problèmes sont, dans la majorité des cas, pris en charge par les assurances grâce à la garantie décennale des constructeurs mais cela peut parfois prendre un peu de temps.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Publié le 3 nov 2014

Les SCPI (ou pierre papier) représentent un investissement très abordable et à la rentabilité intéressante. Attention toutefois à prendre en compte les frais d’achat et de revente.

Pour qui ?

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) nécessitent un investissement modeste et ne demandent aucune gestion. C’est pourquoi il est tout à fait envisageable d’opter pour ce type d’investissement à tout âge. Les donations ou les successions de parts de SCPI étant très faciles à gérer, il peut s’agir d’un investissement idéal pour ceux qui souhaitent faire bénéficier à leurs proches d’un revenu complémentaire.

Quels sont les avantages ?

Quelques milliers d’euros suffisent pour investir dans des SCPI. En 2013, les SCPI louant des commerces et des immeubles de bureaux ont représenté une rentabilité moyenne de plus de 5 %. Investir dans une SCPI permet donc une bonne rentabilité pour un investissement modeste.
D’autre part, ce type d’investissement n’implique aucune difficulté de gestion. Une société spécialisée s’occupe de la gestion locative puis reverse les revenus aux détenteurs de parts, chaque trimestre.

Quels sont les inconvénients ?

Lors de l’achat ou de la revente de parts de SCPI, il y a des frais relativement élevés.
Aussi, les revenus engendrés suite à un investissement sur des SCPI de bureaux (les plus rentables) sont considérés comme des revenus fonciers, ce qui ne donne droit à aucun avantage fiscal.
Et si les loyers que touche la SCPI diminuent, la rentabilité peut être abaissée.

Investir dans un parking ou un garage

Publié le 3 nov 2014

L’investissement dans un parking ou un garage est à la fois abordable et rentable, mais attention toutefois aux charges qui peuvent se révéler plus importantes que prévu.

Pour qui ?

Investir dans un parking ou un garage peut correspondre aux personnes qui souhaitent faire un investissement pas trop coûteux. Étant donné les prix relativement accessibles, il n’est généralement pas nécessaire de faire un emprunt.

C’est pourquoi ce type d’investissement peut être effectué jusqu’à 80 ans voire plus. L’investisseur peut acheter plusieurs parkings, ce qui lui permet selon les besoins d’en revendre uniquement un ou plusieurs.

Aussi, la succession est facilitée. Il est plus facile de partager plusieurs parkings entre les enfants qu’un logement.

Quels sont les avantages ?

Le principal atout d’un investissement dans un parking ou un garage est son prix accessible. Il faut compter en moyenne entre 20 000 et 40 000 € selon la ville et selon qu’il s’agisse d’un box fermé ou d’une simple place de parking.

D’autre part, la rentabilité, généralement entre 4 et 5 % net, est supérieure que pour un investissement dans un appartement.

La location d’un parking ou d’un garage ne se fait pas par l’intermédiaire d’un bail, mais d’un contrat de location. Ainsi le propriétaire est libre de définir certains critères tels que le délai de préavis ou le dépôt de garantie.

Quels sont les inconvénients ?

L’investissement dans un parking ou un garage permet de ne bénéficier d’aucun avantage fiscal. Au-dessus de 32 600 €, il faut verser à l’administration fiscale la TVA à laquelle ce type de location est soumis.

Avant tout achat d’un parking ou d’un garage, il faut bien consulter le règlement de copropriété et vérifier les charges qui y sont associées.

En effet, en plus des frais liés directement au lieu (réparation de la porte du garage, réfection du sol...), le propriétaire peut avoir à contribuer aux travaux de l’immeuble, ce qui peut parfois se révéler très coûteux.

Enfin, la valeur d’un parking ou d’un garage peut être revue à la baisse de façon significative si un nouvel immeuble avec de nouveaux emplacements de parking est construit à proximité ou encore si des lignes de métro ou de tramway se développent.

investir dans une location saisonnière

Publié le 3 nov 2014

La location saisonnière est un investissement particulièrement rémunérateur à condition de s’investir personnellement dans sa gestion.

Pour qui ?

Idéalement entre 50 et 75 ans, l’investissement dans une location saisonnière est parfait pour les personnes aimant le contact avec les autres et souhaitant maintenir une activité.
La gestion locative est une bonne manière de financer un logement qui sera, par la suite, son logement secondaire, voire principal, ou éventuellement un logement destiné à ses enfants.

Quels sont les avantages ?

Une location saisonnière peut représenter une rentabilité très intéressante et particulièrement si le logement se situe dans une ville ou dans une région touristique.

D’autre part, la fiscalité pour ce type d’investissement est relativement simple. En effet, si les loyers ne dépassent pas 32 600 € par an, il est possible de profiter du régime micro BIC soit un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs. Le reliquat est alors soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Enfin, lors d’une location saisonnière, il y a très peu de risques d’impayés.

Quels sont les inconvénients ?

Un logement destiné à la location saisonnière doit être parfaitement aux normes.

Mais le plus gros inconvénient de ce type d’investissement est que la gestion locative comprenant la gestion des réservations, l’accueil des locataires ou encore le ménage du logement peut prendre énormément de temps.

Il existe des agences pouvant prendre en charge ces différentes tâches mais cela amoindrira la rentabilité.