Acheter en résidence seniors

Publié le 20 nov 2014

Un logement en résidence seniors convient parfaitement aux personnes âgées souhaitant allier un confort de vie à une autonomie maintenue. Pour ceux qui font le choix de l’achat, il faut savoir que ce type d’hébergement permet de bénéficier d’un certain nombre de garanties immobilières.

Pourquoi acheter en résidence seniors ?

Une personne âgée peut choisir d’acheter en résidence senior pour profiter d’un meilleur cadre de vie, pour se rapprocher de sa famille, ou simplement pour profiter des services qu’offre ce type d’hébergement, tout en gardant son autonomie.

Les personnes actives peuvent aussi envisager l’achat en résidence seniors. Il peut s’agir d’un investissement, éventuellement destiné à leurs vieux jours, ou d’un achat dédié à l’hébergement de leurs parents âgés.

Quoi qu’il en soit, les résidences seniors sont idéales pour les personnes souhaitant bénéficier d’un appartement neuf, adapté aux personnes âgées, respectant les dernières normes en matière d’isolation, dans un cadre de vie convivial et sécurisé, tout en gardant leur indépendance. En effet, chaque résident est libre de ses allées et venues, d’inviter qui bon lui semble ou d’avoir des animaux de compagnie chez lui.

Comment acheter en résidence seniors ?

L’achat d’un logement dans une résidence senior se déroule comme tout achat dans une copropriété classique. Les charges de copropriété incluent l’assurance des bâtiments, le salaire du personnel, ainsi que l’entretien des parties communes.

La plupart du temps, l’achat d’un logement résidence seniors s’effectue en Vente En l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), ce qui permet d’acquérir le bien avant ou tout au long de sa construction.

Ce type d’achat offre au propriétaire plusieurs garanties immobilières :

•    Garantie dommages ouvrage
•    Garantie financière d’achèvement
•    Assurances professionnelles 

Les dispositifs d'achat en résidence séniors

Publié le 20 nov 2014

Différents dispositifs sont envisageables lors d’un achat en résidence seniors permettant notamment certains avantages fiscaux.

LMP OU LNMP

Les statuts LMP (Location en Meublé Professionnel) et LMNP (Location en Meublé Non Professionnel) peuvent être accordés lors d’un achat en résidence seniors.

L’acheteur étant alors imposable dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), il bénéficie de nombreux avantages fiscaux.

Dans tous les cas, il peut récupérer la TVA. Ensuite il doit choisir entre l’application du dispositif classique autorisant les amortissements, ou celui du Censi Bouvard offrant une réduction d’impôts.

VEFA

La VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ou vente sur plans est généralement proposée lors d’un achat en résidence seniors.

Elle permet d’acquérir un bien immobilier avant ou durant sa construction et offre au propriétaire plusieurs garanties immobilières.

Grâce à la VEFA l’acquéreur peut financer les travaux au fur et à mesure et non pas en une seule fois.

Revendre sa résidence sénior

Publié le 20 nov 2014

Investir dans l’achat en résidence sénior a tout intérêt à s’envisager comme une transaction rentable et sur le long terme, du moment que la gestion est bien faite et la résidence bien située. L’expérience prouve que les reventes sont rares au fil des années. En effet, le loyer reste une valeur sûre, qui peut même se voir revalorisée de 6 à 7 % après dix ans.

Les raisons en sont tout aussi bien pratiques que financières. La loi Censi-Bouvard perd tout intérêt au bout de neuf ans, car elle n’offre plus alors de défiscalisation, et les époux préfèreront toujours continuer à bénéficier d’un loyer même en cas de divorce.

Mais un autre indicateur vient confirmer la valeur de cet investissement. Le marché de seconde main, c’est-à-dire de la revente des résidences séniors, est aujourd’hui en plein essor et se révèle fortement porteur.

Il table en priorité sur les résidences bien gérées et bien situées et délivre à l’acquéreur potentiel toutes les données sensibles pour opérer confortablement la transaction – charges de copropriété, taux d’occupation, profil de l’exploitant.

Il ne faut pas perdre de vue que, s’il est vrai que la valeur de la revente se fonde sur la rentabilité locative (parfois plus de 5 % nets), la dévalorisation par rapport au neuf ne sera que de 20 à 30 %.

Quelques points noirs à surveiller

Tout d’abord, les travaux gérés par l’exploitant et le terme du contrat peuvent présenter des risques, car l’exploitant, devant un tribunal, sera à même d’obtenir une baisse des loyers.
Si le vendeur propose des prix cassés, lorsque la propriété est cédée jusqu’à 50 % de sa valeur par exemple, c’est en général que les charges sont excessives.

De même, si la gestion de l’exploitant s’avère catastrophique, ne permettant plus d’assumer ni la redevance locative ni une revente honorable, l’exploitant refusant en plus de se démettre avant le versement de son indemnité d’éviction.

Enfin, ne pas oublier qu’il existe aussi des risques liés à la tractation directe avec l’exploitant, à cause des conditions financières qu’il pourrait exiger.

Derniers conseils

Extrême prudence et visite attentive des forums d’investisseurs floués restent la seule alternative.